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深圳房价持续领涨全国 杠杆推手开始显现

本文来源于未知 2016-03-02 00:00

  中国证券网讯 据新华社3月2日消息,持续领涨全国的深圳(楼盘)房价2月份再创新高。记者调查发现,除政策利好外,借助金融杠杆入市的投机行为也是导致深圳楼市火爆的推手之一。专家分析指出,这一现象值得关注,一定要警惕出现“杠杆上楼市”。此外,在全国“去库存”的大背景下,楼市走出“冰火两重天”的行情,更需要加强分类调控、因城施策,推动房地产市场健康发展。

  深圳新房成交均价再创新高,贷款杠杆用到极致

  深圳市规划和国土资源委员会1日发布深圳2月份楼市数据:新房成交均价再创新高,每平方米48095元,同比增长72.12%、环比增长3.40%。2月虽遇春节,但深圳楼市成交依然保持高量水平。当月,深圳新建商品住宅共成交5410套,成交面积55.69万平方米,同比分别增长172.54%和183.24%。

  事实上,根据国家统计局数据,深圳自去年4月以来持续领涨全国房价。2015年4月深圳新建商品住宅价格同比增速“翻红”,此后深圳房价持续走高,从2015年4月的同比增长0.7%一路升至2016年1月的同比增长52.72%。

  深圳是一个“全移民”城市、毗邻港澳、土地空间有限、住房自有率低、产业空间大、年轻高端人才的聚集地,在这个背景下,深圳房地产市场在短期和中长期都存在供应不足、需求旺盛的供需矛盾。但深圳市房地产研究中心主任王峰认为,这一长期存在的矛盾不足以支撑房价的短期快速上涨,此轮上涨的最直接原因还是金融杠杆在起作用。

  深圳中原地产总经理郑叔伦也认为,前所未有的宽信贷是深圳楼价暴涨的主因。

  记者调查发现,深圳楼市的加杠杆态势明显。人民银行深圳中心支行的数据显示,截至2015年12月末,深圳个人住房贷款余额为7420亿元,同比增长40.0%。2015年全年,新发放个人住房贷款3408亿元,增长2.1倍。更值得关注的是,深圳按揭平均成数高,2015年12月份达到65%,远高于“北上广”三市,同比高3.2个百分点,与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点,可谓将贷款杠杆几乎利用到了极致。

  另外,业内人士分析,量价齐升的背后还有一个重要推手,即投机需求逐渐入市。据中原地产统计,深圳投资购房比例已从2014年10月的10%涨至目前的25%。深圳楼市炒房者众多,与深圳限购政策相对宽松不无关系,一些炒房者通过“假离婚”“养房票”等行为规避限购政策。

  众筹、P2P、首付贷,高杠杆或成深圳房价过快上涨推手

  记者采访发现,除足额使用银行贷款外,众筹、P2P、首付贷等高杠杆房地产理财产品的出现,已成为推动深圳房价过快上涨的新动向。

  据记者调查,2015年以来,深圳住房市场上出现了不少“首付贷”产品,相关贷款资金可用作购房首付款。这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起,甚至有银行介入其中,为购房人变相发放可用于首付的贷款。

  以互联网金融为背景的搜狐和搜易贷联合推出的“首付贷”为例,在无抵押贷款的情况下,“首付贷”最低可贷1万元,最高可以贷到房屋总价的20%。其流程是,平台把“首付贷”包装成年化收益率8%至12%的P2P产品,然后对外发售。

  还有拼房网类的房产众筹平台,投资者最低只需投资1000元,即可参与购房,按比例分享收益。

  记者研读拼房网的“众筹暨委托合同”发现,这是一种在发起人资金不足的情况下,通过众筹的方式凑齐房屋的首付款、月供、税费、物业费。以此前成功募集的一个学位房为例,合同约定将在该房产购房手续完成之日起第11个月开始出售,出售收益按出资比例分配。据悉,目前该平台已经进行了9套房产的众筹。其中位于深圳罗湖的百仕达小区一套46平方米的房屋持有4个月,出售后净赚45万元,收益率达到77%。

  业内人士认为,首付贷和众筹购房,突破了深圳首付比例不得低于30%的按揭贷款政策规定,同时加重了购房人的偿债负担。一旦房价下行,这类投资者因出资额很低,更易弃房断供,从而进一步加大银行按揭贷款风险。

  “暗流”发出警示,加强分类调控实现健康发展

  业内人士认为,深圳楼市火爆行情下涌动的投机暗流,给当前一些房价过快上涨的城市发出了警示。同时,针对全国楼市“两极分化”的行情,各地应加强分类调控、谨慎出策、因城施策,避免“病急乱投医”,以推动房地产市场渡过当前难关,实现健康发展。

  王峰分析,就深圳市场来说,当前最立竿见影的措施,就是金融部门快速地行动起来,从管控风险的角度,实行差别化信贷政策,适度收紧信贷,防止过度利用金融杠杆炒房。

  深圳银监局表示,2016年将继续督促各银行采取差别化信贷政策,加强对房地产信贷的压力测试和风险监测。

  人行深圳中心支行也表示,商业银行应加强贷款人资质审查,对于利用首付贷的贷款申请,应拒绝受理。此外,对P2P及小额贷款公司主管部门应作出明确规定,禁止相关机构发放用途为购房首付款的贷款。

  王峰还建议,深圳在一线城市中,限购条件最为宽松,可考虑进一步收紧限购,起码要与其他一线城市保持一致。

  深圳市市长许勤此前在市人大会议的记者会上指出,深圳“正在研究调控政策”,把房价稳定在合理区间。同时,“十三五”期间将加大保障房的供应量,将建设40万套保障性住房,供应35万套保障房。

  记者从深圳市规划和国土资源委员会了解到,目前调控政策正在研究中。

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