当前位置:主页 > 行业资讯 > 金融 >
个股查询:
 

重庆楼市企稳回暖 成交量增长超3成

本文来源于未知 2016-04-11 00:00
市民在楼盘模型前挑选房屋 首席记者 钟志兵 摄 (资料图)市民在楼盘模型前挑选房屋 首席记者 钟志兵 摄 (资料图)

  今年1~2月,随着我市规模以上工业增加值、社会消费品零售总额均实现稳步增长,我市社会经济发展越发稳定强劲,购房需求有力释放。记者日前获悉,今年楼市一季报,重庆(楼盘)在全国楼市中表示抢眼,楼市成交面积增3成,住宅价格同比增1.35%,真正地实现了量增价稳。

  近日,国家发改委方面称,随着多重利好政策效应的进一步显现,各地房地产市场刚性需求和改善性需求进一步释放,对于房地产市场形成有力支撑。作为不限购城市的重庆,楼市又将呈现何种走势呢?

  市场

  重庆楼市成交增3成

  龙头房企销售增6成

  记者从重庆市房地产业协会的统计数据获悉,今年1~3月份,重庆楼市运行稳健,楼盘去化速度加快,楼市成交量稳步上升,价格呈现平稳态势。

  1~3月,全市商品房上市1221.06万平方米,成交量大于上市量,去库存成效明显。其中,商品房成交面积为1354.88万平方米,同比增长32.3%,成交金额达722.17亿元,同比增31.11%;住宅成交面积1156.32万平方米,同比增长36.93%,住宅成交574.19亿元,同比增长38.78%,回暖成色明了。

  而在房价方面,全市住宅价格每平方米4966元,同比增长1.35%。核心区房价抗跌能力强,其中都市功能核心区每平方米7069元,同比增长0.95%;都市功能拓展区同比增长0.29%;城市发展新区以及渝东北生态涵养发展区、渝东南生态保护发展区,房价同比均有不同程度的下降。

  万科、恒大等龙头房企均收获了“黄金三月”,已披露数据的5家上市房企1至3月销售金额显示,同比增幅均在60%以上。

  “一季度重庆楼市稳中向好,房地产市场交易呈现量升价稳的态势。”重庆房地产业协会会长莫元春分析一季度楼市数据时明确表示,重庆楼市回暖态势明显。

  分析

  支柱产业稳定增长 实业强劲支撑购房信心

  无论是重庆还是北上广深,又或是中国指数研究院重点监测的100个城市,3月全国楼市的大规模回暖成色已定。克而瑞房地产研究中心分析认为,一季度,房地产行业政策面“去库存”导向不变,中央接连发布了促进新型城镇化政策、降首付和降税费政策,在各种楼市利好政策的刺激下房地产销售爆发式增长,推动成交量普遍上扬。

  除开政策利好,推动重庆楼市稳步回暖的真正动力是什么呢?记者了解到,1~2月我市规上工业增加值同比实际增长10.2%,固定投资同比增长10.1%,社会消费品零售总额同比实际增长12.2%,重庆社会经济发展节奏更加趋稳,成为支撑楼市平稳健康发展的坚实基础。

  尤其是我市“6+1”支柱产业全面稳定增长,今年1~2月汽车制造业增长12.3%,电子制造业增长18.0%,装备制造业增长10.6%,化工医药行业增长10.0%,材料行业增长5.3%,消费品行业增长9.1%,能源工业增长5.1%。可以说,强盛发展的实业为市民增强了置业信心。

  “如果进一步解读重庆1~2月社会经济发展数据,说明在全国去库存背景下,重庆房地产领域投资也随着市场供需在科学调整,未来供应量在全国城市中会率先保持一个合理区间,从而确保未来重庆楼市整体量升价稳,不出现大起大落。”多位专家剖析,经过多年的发展,重庆市场打下了一个好底子,逐渐形成敏捷主动、良性循环的市场反馈机制,重庆楼市在全国城市前景研判中看好。

  在无锡(楼盘)楼市去库存进程中,外地人蜂拥出手。无锡房屋交易管理中心9日发布的房地产市场运行情况显示,3月无锡共卖房15985套,其中外地人购房比例达48%,也就是说无锡近一半的房子被外地人买走。

  3月无锡楼市“疯”了!全月共卖房15985套,同比增287.99%。商品房总成交182.59万平方米,其中住宅成交173.09万平方米,相当于此前三个月成交面积的总和。

  外地人大举买房,主要还是无锡房价处于“洼地”。虽然与南京(楼盘)、苏州(楼盘)同处省内经济强市,但目前无锡商品房的成交均价仅为每平方米8000多元,与南京、苏州相差悬殊。同时,南京和苏州近期土地市场持续“硝烟”,房价也节节攀高,刺激了部分购房者转战无锡。从3月初开始,苏州、上海(楼盘)、泰州(楼盘)等外地购房客就纷纷现身无锡各大楼盘,太湖新城个别楼盘外地人购房比例甚至高达80%。

  南京、苏州可售房源急降,无锡会不会步其后尘?无锡房屋交易中心研究员介绍,无锡还没到“无房可卖”的地步,但库存消化确实很快。今年1月底,无锡市区住宅(不包括商铺、写字楼等在内的商业用房)去化周期为17个月,到3月底迅速下降到12个月。作为老城区的梁溪区,受制于新增供应有限,去化周期已经不足12个月。3月无锡市区商品房成交均价为8257元/平方米,同比去年3月的7590元/平方米增长8.79%,环比增长7.86%。据分析,3月成交集中在滨湖区的中高价位楼盘,导致成交均价整体上升。从后期看,只要成交结构合理,无锡房价会保持平稳。(记者 浦敏琦)

  4月9日晚,深圳(楼盘)不动产登记中心发布了关于房产新政的政策解读,基本确认了网传深圳楼市新政设置三个月的衔接时间属实。

  从8日晚开始,网上流传一份4月7日深圳市不动产登记中心内部颁布的“3·25”楼市调控措施的执行细则。该细则规定,对于非深户来说,如果在6月24日前提供在3月25日之前买房的证明文件,均可享受一年社保买房的政策。

  深圳不动产登记中心9日晚间发布消息称,对于境内非深户居民购房,实际交易行为发生在今年3月25日(含3月25日)之前,且连续计算满1年及以上在本市缴纳个人所得税或社保的,在3月25日(含3月25日)之前已网签预售商品房认购书的,须提交网签预售商品房认购书。

  对于未在3月25日(含3月25日)前网签的市民,须在6月24日(含6月24日)之前申请登记,并增加提交以下购房证明之一:买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行转账有效凭证(PO S机购房签购单、购房转账单等,收款人需为卖方)。卖方通过中介收取定金、部分或全部房款(不含现金支付)的,还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收的协议书;购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。在3月25日之前未网签合同或者预售认购书,且于6月24日之后申请的,不予受理。

  此外,在3月25日之前以个人所得税纳税情况作为证明材料的,调整为提交税务部门出具的3月25日前连续计算满1年及以上在本市缴纳个人所得税的证明材料;以个人社保作为证明材料的,调整为通过社保局提供的端口进行审核,不再提交社保缴交清单。市民的实际交易行为发生在3月25日(不含3月25日)之后的,提交的社保或者个税证明材料,需满足3年及以上(不含断缴和补缴)这一条件。

  

  楼市“顶点”已到,成为众多购房者的共识,事实真的如此么?

楼市
  自从上海(楼盘)和深圳(楼盘)接力推出“3·25”限购大招后,市场反应极为迅速,甚至爆出“直降160万”抛售房产的消息。在这一次房产调控后,市场普遍趋于悲观,购房者持币观望情绪渐浓。楼市“顶点”已到,成为众多购房者的共识,事实真的如此么?
  业内人士表示,此次限购加码,并不意味着楼市“拐点”的到来,相反,此次限购并不会对楼市稳步发展形成太大阻力。而同期的降价抛售也只是个别现象,是对新政一种过度反应。
  房价一旦上去,很难下来
  专家表示,楼市和股市有明显的区别就是,股市在牛市过后会凶狠杀跌,而楼市则不会。纵观楼市这十几年来,楼市每次调控加码,的确会出现一次回调,但幅度十分有限,待市场适应后,会重新酝酿增势。这就好比一个近视者第一次戴眼镜一样,刚开始总会有点适应期,渡过适应期后就会无感。就拿北京(楼盘)持续多年的限购政策来说,楼市并没有因为政策向下,反而是持续向上,并在这一轮上涨行情中加速上涨。
  专家表示,而房价的每次小幅回调都会吸引刚需购房者接盘,因为刚需购房者虽然痛恨高房价,但对于刚需购房者来说,中小户型的总价不会太高,只要房价小幅下跌,就有能力接盘。比起房价,他们更关心的是总价是否能够承受。从这个意义上来说,房价并不会出现所谓的“顶点”或“拐点”。
  所谓“顶点”更像是需求透支耦合
  业内人士表示,“顶点”论更像是需求透支导致的。一线楼市经历了几个月的“疯狂”,已经透支了未来几个月的需求,未来需求适度回调是正常的。正常年份,1-3月并非是楼市旺季,可是2016年的一季度成交量的井喷,使得金三银四的需求被提前释放,市场出现相对低潮也是正常现象。这并非是因为新政,而是市场自我调节的结果。在市场火热的时候,买卖双方都出现了非理性的心态,卖家不断上调报价,买家闭着眼睛接盘,让市场过热,从这个意义上来说,新政只是让市场回归理性。只不过两者“凑巧”而已,并非是因果关系。
  新政并不为促“顶点”
  专家表示,一直以来,新政的目的都是为了促进房地产平稳健康发展。此论一线城市收紧限购,的确让部分刚需群体在一定时间内无法入市,但拥有购房资格且已经签约的购房者很难毁约,“因为买卖双方为了促成交易,都设定了较高的毁约成本”。二手房市场对新政反应最为敏感,目前尚未出现大规模的回调就证明了所谓“顶点”论并不存在。但买卖双反的议价空间的确较之前打开了不少,这也是政策所希望看到的,更理性的市场才能运行更加平稳。
  专家表示,未来两到三个月内是关键期,市场或许会回到相对平衡的状态,投资需求会逐步降低到合理水平,市场回归常态。

  装着走的移动楼书——乐居广州(楼盘)买房_微房产(微信号:gzkanfang)官方微信服务号,为各位广州街坊提供最新、最全面的楼盘资讯服务,包括新盘营销信息、折扣优惠,另外还定期免费提供专业线下实地看房接送服务。扫描二维码立即关注,获取更全面、更专业、更优惠的买房信息。(来源:楼市微观察)

  深圳楼市现周期性调整 打时间差解供应结? 导读

  种种迹象显示,调控新政立竿见影,深圳楼市已步入调整期。暂时的调整并没有吓怕那些持续看好深圳的投资者,大部分人士仍认为,这对自住甚至投资购房而言是个机会,可以淘到“笋盘”;未来,深圳房价还将上涨。但深圳在近期提出增加土地供应之后,会变成健康有序市场吗?

  本报记者 张晓玲 实习记者 吴抒颖 深圳报道

  风向逆转时,反应最快的总是那些投资客和二手房业主。

  进入4月,深圳多个片区的二手房报价出现下调,抱有投资目的者更是希望快走为上;中介和开发商圈内,看空指数和氛围也越来越重,反映在市场表现上,就是新房成交已连续5周下滑,价格也停滞不前。

  而被误伤的则是那些刚需和换房客。由于“3·25”新政要求过去两年内有贷款记录的人首付提高至四成,很多人就是付不起那多出来的一成,被拦在了楼市之外,买方违约骤然增多。

  由去年“3·30”催生的火热,此刻正由“3·25”带入调整,深圳楼市也仍然走不出政策性波动的怪圈。在这背后,楼市供应的死结仍未打开。

  市场降温成交下滑

  “3.·25”调控政策落地,观望情绪浓厚的深圳楼市进一步降温。

  深圳中原表示,由于入市门槛明显提高,部分失去购房资格的刚需客不得不暂时放缓置业计划,或转向临深片区,其他客户则对市场保持更为谨慎的态度。

  根据深圳中原研究中心的监测,规土委数据显示上周(3.28-4.3)一手住宅成交652套,成交面积约7.05万平米,分别下滑16%和15.7%,新房成交面积已连续五周下滑,不及春节前成交量的一半。

  上周一手成交价格约为4.96万/平方米,环比下降7.6%。不过,成交均价受到成交结构影响,单周价格参考意义有限。

  从推盘来看,上周(3.27-4.3)有3个项目入市,总计推售395套房,大幅低于上周的1520套。实际上,继“3·25新政”以来,新房的入市速度与成交量较之前回落幅度较大,市场降温明显。

  深圳多家中介机构认为,在经济持续下滑和外围经济震荡的情况下,预计未来一线楼市将会进入调整阶段,新房入市量与成交量将会持续处于低位。

  二手房市场表现更为明显。上周(3.28-4.3)二手住宅共成交4799套,环比上升33.27%,但这是由于4月1日评估价上调前的最后一周过户量井喷,最末2天日均过户超过千套。随着新政实施,预计未来一段时间内成交量将会有所调整。

  更明显的是,二手房业主持续下调放盘价格,深圳中原报价指数上周已降至32.51%,较前一周下跌5.6%。紧逼30%的枯荣线。市场购房情绪逐渐转淡,深圳中原经理指数本周跌破50%枯荣线。

  全市超过六成二手房板块在下调报价,各片区业主加紧降价抛售。其中南山南区和南山北区降幅分别为1.9%、1.7%。福田竹子林片区连续4周下调报价,上周降幅达3.4%;长城大厦片区业主下调6.1%。同时,前期涨幅较大的龙华区下调0.2%,已经连续5周下调报价;坂田区的业主报价也连续4周下调,跌幅扩大至1.7%。从业主报价的房源占比来看,近三成房源的业主报价下调幅度在1%-5%之间。

  周期性调整已至

  种种迹象显示,调控新政立竿见影,深圳楼市已步入调整期。

  深圳中原指出,过去一个月来,国际评级机构接连下调中国评级展望。3月初,穆迪下调中国主权信用评级展望和71家企业的评级展望。4月初,标普也下调了中国主权信用评级展望至负面,同时下调香港评级展望至负面。

  最近外围经济数据与金融数据均表明,我国经济仍然在筑底,在此情况下,严厉的调控政策将会带动大量资金快速离开一线楼市,未来一线楼市将会面临较大挑战,逐渐进入调整期。

  第一太平戴维斯报告也认为,在今年市场调控的基调下,房地产新政对地产市场会有多方面影响;深圳的普通住宅市场一二手成交均价和成交量将有所波动。

  美联物业深圳及惠州(楼盘)区董事总经理江少杰进一步指出,新政落地后购买力预计将会减少三分之一,半年内将会对深圳房价产生影响。

  压力较大的是那些库存大、位置远的片区。据美联物业统计,截至3月29日,深圳全市住宅库存为32482套,较2015年底减少5084套,整体库存压力小。但也存在个别区域库存较高的情况,2015年底龙岗库存为11415套,截至2016年3月29日增加至12737套,占据全市库存的四成。

  值得关注的是,在深圳新政二套房首付比例提高到四成后,二手房买方违约现象开始增多,买家预期已变。

  “买方要求解除合同的咨询量确实在增加,特别在4月1日二手房交易评估价格大幅上调之后,更为常见。”广东信荣律师事务所主任张茂荣称,买方违约现象中,一种是刚需买方确实承担不了多一成首付款,另一种是具备支付能力的购房者因预期房价将会下跌,有意借助新政放弃购房。

  张茂荣认为,买方不想继续购买更多是基于对房价下跌的预期。

  打开供应的死结?

  暂时的调整并没有吓怕那些持续看好深圳的投资者,大部分深圳业内人士仍认为,调整期的到来,对自住甚至投资购房而言是个机会,可以淘到“笋盘”;未来,深圳房价还将上涨。

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出,从深圳楼市十几年的调控历程看,管控需求,从来都是扬汤止沸,暂时的下行之后,是更加剧烈的上扬。背后的逻辑是,供应一直太弱,需求一直太强。平均每年60万人口的净流入,但每年仅为京沪穗大约二分之一到三分之一的供应面,捉襟见肘。

  综合深圳近期的新政,宋丁认为,政府可能是想利用管控需求的、大约半年到一年的时间窗,先行稳住市场,稳住成交量、房价,力争在此期间通过多种渠道、多种策略快速推进供应量和供应速度,从而根本上扭转深圳楼市长期以来严重的供不应求关系,创造供需关系的战略平衡。

  如何增加供应?深圳市委书记马兴瑞祭出的是保障房、新地供应以及填海计划。

  “十三五”规划中,深圳计划开发40万套保障房,实际供应35万套。但深圳业内人士认为,实际落实20万套左右应该没问题,平均每年4万套,是深圳2014年全年的新商品住房成交量。

  马兴瑞还宣布,未来深圳将填海55平方公里。事实上,多年来深圳一直在填海,后海片区就是填出来的新城区,如果新增55平方公里的巨量空间,对于严重缺地的深圳来说,将有深重影响。但这一措施,短期内难以实现。

  宋丁还指出,多年来,由于4亿多平方米违建的存在,说“深圳没地了”,成了一句谎话。深圳三十多年中盖了近9亿平方米建筑,其中4亿违建就占了43%。按照深圳市委市政府的统一部署,未来五年内要减少2亿平方米违建。具体分析,2亿平方米中真正属于居住类的违建大约有3500万平方米。

  假定上述加大供应的诸多措施能够顺利实现,深圳楼市每年可能形成大约20万至30万套的一二手房交易量,深圳的供需平衡格局可以预期。

  实际上,从供需关系来看,高速上涨的房价正在损害深圳这个城市的竞争力。多位制造业从业人士指出,外来务工人员和低收入群体的生活成本上升,进城发展的边际效益下降,会导致人口流出风险。深圳现在的繁荣是建立在人口流入的前提下,房价也是建立在人口的基础上。一旦人口流出,深圳除了房地产泡沫外,还有可能导致大量企业因招工难从而被迫迁移。

  在华南一家大型开发商人士看来,暴涨暴跌的市场并不是一个好的市场,反而像广州(楼盘)这样房价表现温和的城市,对开发商来说,每年可以保证一定的项目储备,一定的房价涨幅,从而可以长远发展;对买方来说,购房负担也相对较小。这才是健康有序的市场。

  未来,深圳会变成这样的城市吗?(编辑 骆轶琪)

  作为国民经济支柱产业,过去20多年来,房地产行业在我国经济增长中可谓功不可没。北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)等核心一线城市的楼市调控虽有反复,但统计显示其商品房均价仍呈波段性上涨,并在2015年四季度开始凌厉上攻,引发今年3月25日上海带头祭出“史上最严”的限购政策。

  限购政策,就是通过某些行政性规定,对部分“房价上涨过快”一线城市的购房资格进行限定,其手段主要包括户籍、缴纳社保或个人所得税年限等。这类限购政策均属于行政手段,与市场化方向之间存在冲突。

  笔者常居上海,在楼市沉浮中也算是跌跌撞撞一路走来。自“3·25新政”发布至今,直接间接获悉许多故事,听着听着自己也开始胡思乱想起来——有分析师认为,从大类资产配置的角度看,一线城市楼市政策收紧对股市有利,理由在于资金可以从楼市流向股票、债券货币基金甚至期货、黄金等金融市场。该人士列举了2013年3月“新国五条”时的情景作为印证。不过,我并不认同这一观点。

  首先,房地产市场的投资投机行为本身也是金融现象,不能将其与股票、债券对立和割裂起来。甚至在某种程度上,房地产的自住需求也包含了金融投资的影子。如果预期房价将下跌,多数人宁愿选择租房而非掏钱去购买。不管是什么用途,买入房产的最大理(楼盘)由之一就是它可以保值增值。

  同时,房产购买行为与银行信贷紧密相关,受到人民银行货币政策的影响直接而巨大。关于这个话题有研究人士指出,近年来的中国楼市属于“政策刺激市”和“杠杆市”,与货币超发未流入实体经济有关,与2014年以来不断出台的房地产刺激政策有关,更与保守估计杠杆成交金额超2000亿元的“场内场外配资”有关。

  既然同为金融现象,那么楼市与股市之间就绝对不是简单的跷跷板关系。楼市调控对股市的具体影响,不是正相关也不是负相关,而是曲线相关。

  其次,去年末开始的一线城市楼市疯涨,很大程度与“避险”需求有关,这一点从相关时点某些高评级企业债收益率向政策性银行金融债“看齐”,就可得到明确印证。这也表明,很可能是那些因担心经济下行或债券违约、企业倒闭而四处寻找出口的资金,不断涌入债市以及一线城市楼市,才推动了相关“金融品种”价格的上涨。要知道,一线楼市除了是“房子”之外,更是一种低风险的具有金融属性的投资品。

  但是,与股票和债券之间存在的“跷跷板效应”不同,好地段的房子除了具有避险功能外,还与其上下游诸多产业链有关联,因此楼市投资投机资金的撤离,并不一定意味着股市的上涨或者下跌,它们之间没有此消彼长的直接关系。

  值得注意,出于对国内经济以及外汇市场所体现出来的资本外逃预期等的担忧,资金不计代价涌入优质楼市。从风险偏好上来说,目前市场仍未展现出对股票等高风险资产的明显青睐倾向。

  第三也是最有意思的一点是,此次以上海为首的“3·25新政”,一定程度上与去年股市昙花一现的熔断机制不谋而合,它最主要的体现是流动性的严重缺失。实际上,这一点也让我多次从半夜的噩梦中惊醒。

  举一个极端的例子来说,假如因为某些原因,上海等一线城市的楼市出现崩溃苗头,部分先知先觉者开始抛售多余的房产。但有刚需的接盘者却没有资格,所以很可能房子挂出去也没人上门约看。若你每天必须腾出大把时间来接待看房的中介而非意向购房者时,你的焦虑心理能不加剧吗?你这时会明白,降价也没有用。

  可以简单测算一下。以上海为例,此次新政将非本市户籍居民购房缴纳个人所得税或社保的年限,从过去缴2年变为5年。这意味着什么?很明显,3年前有财力和购房需求的人,早已买好了房子,当初那批潜在购买人群已不是你的菜!而那些曾经满足2年资格的“新上海人”,可能是由于资金不到位或是不认同房产的保值增值功能,而一直没有买房。这群人目前可能已同时丧失了购房资格,或可能依旧认为房价长期会下跌,因此他们也不是你的菜!

  由于执行严格的家庭第三套房禁购,多数上海本地人或者来沪发展超过5年甚至更长的外地(沪籍或非沪籍)人士,目前还没有买房的仅在少数,这些人不可能替你接盘。来到上海刚好接近5年的人,却因为没有资格而无法买房。如果中途有跳槽经历,现在即使想买房,也会因为社保记录的中断或有“补缴”记录而继续成为焦虑的观望者。

  股市熔断机制的特点在于,本来已有涨跌停板的股市,再被人为加上一个“无法交易”的红线。而此次上海等一线城市的限购新政,无异于也是将市场流动性带入一种很不乐观的境地。

  □本报记者 彭扬

  湖南省近日发布《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,提出去库存10条措施,其中包括加大货币化安置力度、对高库存市县限制供地等。

  意见提出,不断加大货币化安置力度,要求各市州、县市区棚改货币化安置比例不得低于50%。2016年停止新建公租房,对在市场上租赁房屋,符合条件的低收入住房困难家庭,由所在地人民政府给予一定租金补贴。

  意见要求,落实农民个人住房贷款首付比例和优惠利率等支持政策;整合农村易地扶贫搬迁等涉及农民建房的项目资金,对符合条件并进城购房的对象进行财政补助。

  此外,根据意见,高库存市县的土地供应将受到限制。库存去化周期在13至36个月的,应严格控制新增房地产开发用地的审批,房地产开发用地供应不得超过上年度供应量的20%;库存去化周期超过36个月的,原则上停止新增房地产开发用地审批和供应。

  值得注意的是,《意见》还从扩大公积金政策覆盖范围、培育住房租赁市场、降低购房成本、提高住房建设品质、促进房地产开发转型发展和加强市场风险防控等方面,提出了去库存的政策措施。

  ■本报记者 王海春 上海(楼盘)报道

  楼市去库存的攻坚战中,因成交量大幅攀升,一些城市住房公积金的“弹药库”有点不够用了。

  随着各地2015年住房公积金年报的先后公布,上海、南京(楼盘)、福州(楼盘)、郑州(楼盘)等城市先后传出公积金当期缴存额“被贷空”的消息。受楼市成交增长影响,公积金的杠杆作用被进一步放大,对公积金贷款的需求量在短期内也出现了猛增。出于资金池安全的考虑,一些城市延长了公积金的发放周期。

  亿翰智库分析师张化东指出,公积金贷款只占整个贷款市场非常小的份额。“公积金贷款还不到整个贷款市场10%的份额,对整个贷款市场的影响不大,商业贷款才是真正的大户。但各地公积金使用率创新高,却反映出楼市在对贷款资金的使用上,都在不同程度地加大购房者的资金杠杆率。”张化东说。

  多地公积金“被贷空”

  南京、苏州(楼盘)等地先后传出公积金贷款几乎“被贷空”的消息。

  南京公积金管理中心近日披露的2015年年度报告显示,南京去年个人住房公积金的贷款率高达104%,超过85%的警戒线。

  数据显示,去年南京共发放5.45万笔公积金贷款,较2014年增长了近一成;近1/4的购房者是通过公积金来购置房产的。

  公积金贷款率超过85%警戒线的,不止南京一个城市。

  去年苏州住房公积金的使用率为99%,市区更是达到了117%的历史高点。南昌(楼盘)公积金使用率达101%,同比增长近三成。去年上海公积金的使用率约98%,较2014年同期增加了14个百分点。至2月底,福州住房公积金个贷使用率也已达105%。

  贷款率不断攀升的时候,多个城市公积金贷款的受理量,也创出了历史新纪录。

  与去年3月相比,芜湖(楼盘)市住房公积金今年3月份的贷款户数、金额,分别增长了87%和106%;而当月5.16亿元的贷款金额,更是创了芜湖公积金贷款单月历史的最高纪录。

  楼市库存压力较大的常州(楼盘),住房公积金的贷款也创出了新高。据常州市公积金中心透露,常州公积金贷款率约98%。而今年前三个月,常州公积金贷款的申请达到25.35亿元,较去年同期增长了六成。

  因公积金资金池内的活期蓄水被快速吸掉,多个城市公积金管理中心呈现了排队办业务的景象。

  近日,郑州公积金中心就出现了通宵排队,等待公积金放款的现象。对此郑州市住房公积金管理中心方面表示,在加快办理进度的同时,也在安排网上预约排号等多种措施,以应对贷款需求旺盛的局面。

  排队等候办公积金贷款的不止是郑州,福州、南京等城市公积金贷款的发放,已经出现了延期发放的情况。因公积金使用率过高,近日福州就暂停了办理商业贷款转公积金贷款的业务;而南京公积金放贷的周期,则从此前的几个月延长至半年。

  仲量联行住宅部总监周静指出,公积金活期存款不够用,与房产交易的火爆有直接关系。

  “因单位时间里房产交易集中成交,导致短期内对住房公积金的需求出现爆发式增长。在地方政府的工具箱里,提高公积金贷款的杠杆率,是各地去库存的一项重要手段。也正因去库存和房产交易需求的迅猛增长,使得各地住房公积金的使用率创下了几年以来的新高。”周静说。

  “吃老本”救急

  公积金是否真的无款可贷了。就此疑问,业界人士告诉记者,公积金贷款发放迟缓与公积金资金池枯竭是两个概念。

  上海师范大学金融中心主任李勇威表示,住房公积金使用率一般是指一定时期资金的使用规模,与当期资金归集规模之间的比例。

  “使用率并不是当期使用的资金,与累积总的公积金规模之间的比例。也就是说,使用率反映的是一定时期内公积金资金池内流入与流出的动态状况。”李勇威在接受记者采访时说。

  以上海为例,去年上海公积金缴存额880亿,而发放额则超过1192亿元,发放规模较2014年增长了六成多。

  需求量旺盛,上海公积金不得不吃起了老本。据沪公积金年报披露,至去年年底上海公积金缴存总额6096亿元,缴存余额仍有2822亿元,2015年当年回收个人住房贷款362.93亿元。

  “上海去年当年支出大于当年收入,但公积金贷款仍在正常放发。所谓的无款可贷其实是对公积金使用率较高的形象表述,而并非资金池即将枯竭。”张化东指出,一些城市之所以限制商业贷款转公积金贷款以及公积金贷款周期拉长,一定程度上是出于资金调配和安全考核。

  李勇威告诉记者,公积金的管理与使用有其内部的规则。在当期归集资金使用超过一定比例,并需要从往期资金进行调配时,有一定的使用规则。好比池里一个水龙头进水另一个放水,池里的资金要保持在一定的水位以保证整体运行的安全。而在降到一定水位时,不同的地区可能会在内部进行安全模拟测算,以确定后续可以放出多少资金。

  对此周静表示,与商业贷款追求更高的商业利益略有不同,公积金还具有一部分公共职能的属性。另一方面,因三四线城市去库存压力仍然很大,政府需要通过公积金来增强购房者的购买力。

  克而瑞分析师认为,公积金的使用并不完全遵循商业利益,各地政府还会考虑综合效应。一二线城市继续扩大公积金杠杆的空间已经不大,但三线四城市继续扩大住房公积金使用空间的可能性还是很大。

  “各地住房公积金宽松的政策不会改变。只要在安全范围内,各地政府仍会继续给予支持。一些城市去库存压力比较大的三四线城市,甚至可能会进一步加大公积金政策的使用力度。”张化东在接受记者采访时说。

  沪深两地清明节前先后出台楼市新政,节后新政纷纷显出明显的政策效应,两地楼市的成交量均出现明显下跌。业内人士表示,尽管仅凭一周的成交数据,还不能宣告楼市供求关系逆转,但初步印证了当前楼市心态的变化。

  据解放日报的报道,上海(楼盘)“3·25”新政公布后的首周,上海二手房市场重现观望,而新建商品住宅新增供应量则在连续20周小于成交量后,开始大于成交量,且超出成交量52.05%。

  佑威房地产研究中心的监控数据显示,上周(3月28日-4月3日,下同)上海新房成交出现明显下跌。新建商品房成交面积为52.26万平方米,环比前周下跌41.70%,其中商品住宅成交面积为28.36万平方米,环比前周下跌60.44%。

  同样,深圳(楼盘)方面,“3·25新政”出台后的深圳楼市也观望情绪浓郁。南方日报援引深圳链家地产数据报道称,从3月28日至4月3日的一周内,二手房日均成交超1000套,但更多是置业者受评估价调整在即加紧过户的体现,中介实际的看房量和签约量都有明显下降。

  而新房方面,深圳全市新房住宅成交652套,环比下降29.7%,创连续五周环比下跌。中原地产数据显示,深圳市超过六成板块在下调报价。

  中信证券(600030,股吧)近期的研报指出,近期沪深楼市飙升形势恐难持续。虽然中长期看,资源配置不均导致一线楼市总体上吸引力较大,但短期的飙升恐难持续,其中深圳相对风险较大,这也说明限购对于管理一线房价有重要作用。

  大部分业内人士认为,未来在去库存总基调下,一线城市与二三线城市房地产市场将持续分化。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,上海、深圳等城市出台收紧政策主要是为平抑房价快速上涨。实际过程中,此类政策释放或将影响二线相关城市的政策。尤其是在此类二线城市房价快速上涨的情况下,购房者也会考虑后续政策的变动。

  对于二季度房地产销售的表现,严跃进预计仍会呈现较好态势。虽然从成交量来看,可能会弱于第一季度,但下跌幅度不会太大。此外,还需明确一点,即便是限购政策收紧的城市也不会出现断崖式的下跌现象。

公司

更多>>

  • 友情链接