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最新土地规划调整解读:政策意图何在、对房价何影响

本文来源于网络整理 2017-10-08 10:01

2016年6月28日,经国务院同意,国土资源部会同有关部门组织编制的《全国土地利用总体规划纲要(2006~2020年)调整方案》印发实施,对全国及各省耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地总规模等指标进行调整。从中我们能看出许多政策新动向,这背后展现了什么政策意图?这些年中国城市化“土地超发”了多少?耕地放宽意味着什么?房价会受影响吗?

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从建设用地指标调整看“土地超发”的程度:65%

我之前向大家介绍过中国的“土地供给管制”:“在政府垄断土地一级市场的条件下,对建设用地供给实行严格的纵向计划管理,保证了建设用地的相对稀缺性,释放了庞大的土地信用,成为了推动城市化的初始资本。”

相应的,当前土地供给制度可能面对“土地超发”的风险:“过去地方政府对中央政府国土部门,基本上是不怎么配合的。每一个市县都在或明或暗的多释放一些建设用地进入市场,最后可能就汇成了难以估量的系统性风险。”

建设用地这种“钞票”到底超发了多少?这个问题与土地价格和相关的资产评估息息相关,却又非常难以估计。这个问题既是悬在各地方政府与土地投融资机构头上的一团疑云,也令很多地产商对拿地感到纠结。

幸运的是,借着最新的《调整方案》,我们可以稍微知道一些大的数字:

最新土地规划调整解读:政策意图何在、对房价何影响

调整后的全国建设用地指标变化,作者自绘

全国的建设用地指标调整了多少?

在调整后,供全国在2006-2020年期间使用的建设用地指标从原规划的531.76万公顷增加到了879.69万公顷,增加幅度达65%!(1万公顷=100平方公里)

对于这样大幅的调整,到底该怎么理解?一种理解是,过去给的指标太少了,接下来几年不够用,现在为整体指标紧缺的情况大大松了绑。另一种理解是,如今已经2016年,2020年将至了,建设用地的实际增长早就挡不住了,与其等着建设用地“超标”的结果出现,不如实事求是地上调目标值。

记住这个数字:在规划中平均每新增1公顷的土地,在实际中约新增1.65公顷。

最新土地规划调整解读:政策意图何在、对房价何影响

调整后的各地区建设用地指标变化,作者自绘

各地区的建设用地指标相应调整了多少?

全国指标总量上调,分配到各个地区也有大幅上调,并呈现出结构性变化。

图表里的省份是按照北-东-中-南-西排列。可以看出,河北、河南、江苏、浙江、安徽、江西、山东、湖北、湖南等省份都有20-30万公顷左右的建设用地指标上调。几乎都在原指标基础上翻了一倍。这些都是中东部的人口和经济大省,省内各县市竞争和发展趋势较强,建设用地供给超标的情况比较明显。广西、云南虽处西部,情况相似。(详见文末表格)

通过这个视角,其实有机会做出更细致的分析:比如为什么河北上调达188%之多?为什么甘肃是负向调整?为什么江苏和广东同属发达地区广东调整的指标少很多?比如房价滞涨的地区是不是就比较难拿到新指标?……

不过,当前的公开的数据是总建设用地指标,既包含城市又包含乡村,既包含城市化建设又包含工矿、港口、公路铁路等。比如新疆的大量新增建设用地,就不太可能是当地的城乡居民点建设,更主要是工矿设施和“一带一路”相关的交通建设。还较难作更深入的解读。

2

从耕地指标调整看全国城市化布局:加强宏观调控向大城市倾斜

《调整方案》中另一个明显改动是耕地保有量与基本农田保护面积这两项耕地指标。

总量上,到2020年,全国耕地保有量指标基本没变,仍然守着18亿亩红线;全国的基本农田保护面积也基本没变。什么变了呢?是各个地区的指标分配的结构。

最新土地规划调整解读:政策意图何在、对房价何影响

调整后的耕地保有量变化,作者自绘

发达地区和高度城市化地区的耕地保有量指标和基本农田保护面积明显降低,比如北京、上海、广东、江苏:

北京耕地保有量指标由21.47万公顷减为11.07万公顷,基本农田保护面积从18.67万公顷降低为10.00万公顷,近乎减半。

上海耕地保有量指标由24.93万公顷减为18.80万公顷,基本农田保护面积从21.87万公顷降低为16.60万公顷。

广东耕地保有量指标由290.87万公顷减为246.93万公顷,基本农田保护面积从255.60万公顷降低为210.93万公顷。

江苏耕地保有量指标由475.13万公顷减为456.87万公顷,基本农田保护面积从421.53万公顷降低为389.60万公顷。

总量不变,发达地区的耕地指标减少了,那么谁承担了相应要增加的指标呢,是东北地区与中西部地区,特别是东北地区:

黑龙江耕地保有量指标由1163.20万公顷增加到1387.13万公顷;基本农田保护面积从1017.60万公顷增加到1109.73万公顷。


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